关于我县低收入家庭住房保障调研报告
采取行之有效的方式扩大宣传，完成年度保障目标，做到应保尽保;继续做好入户核查工作，对符合条件的家庭早日公示;做好廉租住房保障资金发放工作;做好档案管理工作，对审批合格的保障对象建立纸质和电子档案，做到一户一档，资料完整;做好廉租住房和经济适用房建设的前期准备工作，出台实施意见。
住房是重要的民生问题。2007年8月，，紧接着《**省人民政府关于完善和落实城市住房保障制度切实解决低收入家庭住房问题的若干意见》(甘政[2007]95号)和《**市人民政府关于完善和落实城市住房保障制度切实解决低收入家庭住房问题的实施意见》(兰政[2007]30号
)文件相继下发。为落实上述文件精神，，以解决城市低收入家庭住房困难为工作重点，大力展开我县住房保障情况调研工作。视察和调研的情况如下：
一、我县城镇低收入家庭住房保障工作基本状况
一是完善住房保障政策。拟定了《**县廉租住房保障管理办法》。确定了基本的保障思路就是以发放租赁住房补贴为主，实物配租为辅，进一步完善经济适用房建设，多渠道、多方式保障低收入家庭的基本住房需求。对孤、老、病、残等特殊困难家庭主要以实物配租形式予以保障(目前，我县没有廉租住房房源，政府将采取高租低赁的方式先行保障);对无购房能力的困难家庭主要以发放租赁住房补贴的方式予以保障;对具有一定购房能力的家庭主要以供应经济适用房的方式予以保障。
二是明确任务目标。我县从2007年开始开展这项工作，以张贴公告、下发文件等方式下发到13个办事处、4个居委会进行大力宣传。2008年我市又扩大了低收入家庭的住房保障范围，为此我们把保障对象应具备的条件放宽。由享受最低生活保障或家庭人均可支配收入在上年度家庭人均可支配收入的0.5倍以下放宽到0.8倍以下。计划今年内发放租赁补贴420户，保障廉租住房109套。截止去年底，完成了所有420户的核查工作。
三是规范经济适用房建设。做好与廉租住房保障工作的衔接工作。
二、问题及建议
住房保障工作刚刚起步，保障制度还有待于进一步完善。在我县前期的住房保障工作中，我们能够充分认识住房保障工作的重要性，具体操作中能够结合本地实情，积极探索住房保障的新思路、新模式，科学决策，周密安排，超前部署制定运作的步骤，尽力让住房保障惠民政策惠及到最需要的困难群体。但在调研中发现我县的住房保障工作也存在一定的困难和问题，在一定程度上制约了住房保障工作的开展。
一是公共财政支出严重缺位的问题。调整完善城市住房保障体系，健全以廉租住房为重点、经济适用住房和经济租赁住房为辅助的多层次城市住房保障体系是住房保障工作今后的发展方向，这就需要政府投入大量资金。而目前住房保障资金短缺，周转不开，将会影响着住房保障的下步发展。
二是在构建住房保障体系过程中，一些细节还需要进一步明确。我县低收入家庭中需要政府提供住房保障的家庭底数要大力宣传尽快摸清，并要尽快建立起有效的信息系统，要使困难家庭住房保障做到应保尽保;经济适用房建设过程中的补贴、开发、分配等问题还要不断地完善操作标准;廉租房的进入与退出机制如何确定问题要尽快探索完成。
三是政府在住房保障工作中，对相关配套的优惠政策在条件允许的范围内应及时予以兑现。让它们尽快成为发展住房保障工作的推动力。
四是住房保障机构队伍有待加强。我县住房保障机构的人员配置问题亟待解决，住房保障工作是刚纳入政府工作范畴的新兴事业，新的行业、新的工作运行机制，需要高水平高技能专业人才。
三、下一步工作安排
采取行之有效的方式扩大宣传，完成年度保障目标，做到应保尽保;继续做好入户核查工作，对符合条件的家庭早日公示;做好廉租住房保障资金发放工作;做好档案管理工作，对审批合格的保障对象建立纸质和电子档案，做到一户一档，资料完整;做好廉租住房和经济适用房建设的前期准备工作，出台实施意见。
"住有所居"的基本奋斗目标，并且把住房的基本社会保障确立为"健全廉租房制度，加快解决城市低收入家庭住房困难"，。所以进一步做好低收入家庭住房保障工作，，是全面建设小康社会的客观要求，是促进房地产市场健康发展的重要途径，是政府履行公共服务职能的必然要求。建议政府在今后的住房保障工作中，要继续建立完善的住房保障制度，调整出台更为实用的廉租住房和经济适用房管理实施细则;严格规范操作程序。摸清底数、实行定期审核动态管理，并采取多种形式加强政策宣传，主动接受群众监督，确保公开公平公正;要合理确定廉租住房建设规模，稳步扩大廉租住房覆盖面。继续加大经济适用住房建设力度，认真落实有关优惠政策，加强住房保障机构队伍建设，培养造就一支懂技术、会管理的专业队伍，强化协调相关部门职能，形成齐抓共管合力，保证我县住房保障工作顺利进展。
学习住房保障、物业管理的调研报告
受胡登荣局长委托，由副局长简乃军带队，、高新区、涪城区房管分局、物业服务公司代表和我局有关科室负责人共11人参与，组成的考察组，赴青岛、常州、南通，对涉及到住房保障、物业管理等方面的内容进行了考察。现将考察情况报告如下：
一、基本情况
(一)机构设置
1、青岛：副省级城市于2005年成立住宅发展中心，2006年成立了市住房保障中心为青岛市国土资源和房屋管理局下属的正县级事业单位，从业人员70余人。
成立了物业管理中心，为青岛市国土资源和房屋管理局下属的正县级事业单位，从业人员17人。同时，局机关还设置了物业管理科，专门负责物业管理制度、政策的制定。
2、常州：地级城市于2002年设置了常州市物业管理中心，为隶属常州市房产管理局正科级的自收自支全民事业单位，核定编制15名。主要职责是负责物业维修资金归集和使用管理方面的事务性工作，参与新建项目(涉及到物业管理)的综合验收，负责协调处理物业管理方面的纠纷与投诉，市场招投标的组织实施。
2002年常州市成立了市经济实用住房发展中心，隶属市房产管理局领导的正科级自收自支全民事业单位，编制10人，主要职责是市区经济适用房开发建设管理，市区廉租房开发建设。2007年常州市政府将原市经济实用房发展中心更名市住房保障办公室，设在市房管局，为局正科级办公室。
(二)住房保障发展情况：
1、青岛：早在2001年青岛市就出台了《廉租房管理办法》、《经济适用房管理办法》，2002年就开始对全市住房困难户建立住房保障机制，200410m2以下，最低收入标准610元(含610元)以下的建立了廉租住房档案。廉租房的资金统筹机制政府定为从土地出让金和公积金增值收益中划出15%，此外财政每年投入不低于260万元的辅助资金，资金的管理专门开发了一个网络程序统一管理，逐级审批。目前，青岛市正在重点研究廉租住房的管理和退出机制，计划每年改建旧房不少于200余户作为廉租房，廉租房租金为0.75元/m2，对十分特殊的特困户正在研究不收房租等政策措施。同时对住房困难户也推行实物配租，按1—2人/户30m2，3人/户40m2，5人及以上户50m2，人均补贴14元/m2的办法。
2、常州：该市在住房保障方面主要采取推行廉租住房供应机制，制定了5年规划，采取租金补贴，实物配租，租金核减等方式，低保户(低于550元/月.人)补8元/m2人，最多每户5人。面积为每人18m2，在实物配租方面，70岁以上老人，残疾人，省上劳模，最高补给标准216元/月.人。
3、南通：廉租住房保障，该市确定的最低收入成为700元/人，最低住房面积为15m2/人以下，满足此两个条件可申报廉租住房，近几年已有1400户进入此保障计划，目前正在研究考虑把保障面积提高到20m2/人。经济适用房：从2000年开始，政府给低收入人员补贴，累计已补贴1.3亿元，政府出钱，由原来的补砖头、(给房子)到现在的补人头(给钱)。按家庭年收入3.6万元，住房人均15m2以下，在市区二、三类地区购买每套面积为90m2以下的住房。经济适用房的资金来源，政府每年拿出3000万元用于建设。剩余部分就用于廉租住房补贴，经济适用房比同地方、同区位、同年代的商品房低50%左右。
(三)物业管理情况：
1、青岛：青岛市于93年开始推行物业管理，95年成立了青岛物业协会。94年以市政府令下发了《青岛市物业管理办法》，95年出台了《物业管理实施细则》及《三年规划》，97年在《办法》的基础结合青岛市的具体情况出台了《青岛市物业管理条例》等12个配套文件。2005年对原《条例》进行了修改，制定了《物业管理收费办法》
目前，青岛市近500家物业管理公司，覆盖面积7000多万平方米，从业人员近5万人。在行业管理上，加强了街道办事处和社区居委会对业主委员会的指导、监督，采取了以下管理模式：一是业主委员会实行两个职务一肩挑，即由居委会主任兼业主委员会主任;二是交叉职能，业主委员会主任兼居委会一个职务，居委会成员兼任业主委员成员;三是建立社区党支部、业主委员会、物业公司“四位”一体的联系会议制度，定期召开会议，并充分发挥社区党支部的优势。四是由街道办事处、社区牵头，对业主委员会定期组织培训。
2、常州：2005年常州市政府出台了《常州市市区物业管理实施办法》，主要规定了物业管理实行业主自治管理与委托物业管理企业管理相结合的原则，提倡业主通过公开、公正的市场竞争机制选择物管企业。
从98年至今，常州市房屋维修资金的归集共计9亿多元，由物管中心负责维修资金的归集与使用，99年出台了《维修管理办法》。维修资金按建筑面积两部份归集，房屋主体由购房者按35元/米2，小区部分由开发商按12元/米2交存。并建立了维修资金网络管理系统，业主交存的按门牌号设到户。
在行业管理上，业主委员会的成立采取交叉任职，业主委员会的党员纳入社区支部考核，社区、业委会、物业公司三者共建。常州市政府2006年下发了常州市政府关于落实城市长效综合管理考核意见，实行部门与辖区的双向考核，月度点评案制度，，重心下移的办法。
3、南通：目前，该市有200多家物业公司，从业人员1万多人，物业管理面积3000多万平方米，覆盖率为60%。
在行业管理上，主要推行市场物业管理模式，采取属地政府管理，在物业企业资质年检时，由社区居委会填写信誉评估表，对物业公司进行审核、评估。
2006年常州市139号文件规范了业主大会、业主委员会制度，筹备业主大会应当在物业所在地的市、区、县物业管理行政主管部门和街道办事处(或人民政府)的指导下成立，邀请派出所参加。
新建商品房在销售时，购房者按物价部分核定的房屋成本价的2.5%加缴存，以前未交纳维修资金的商品房，由房屋产权人和开发建设单位按住宅小区房屋建筑面积15元/m2缴存，公建配套用房由物业管理企业按房屋租金的30%缴存，公有房屋按当年租金的20%提留缴存，建立了城市房屋维修资金分户台帐。
根据对三地的实际考察，结合绵阳实际，如何进一步促进本地住房保障、物业服务的发展，特提出如下建议，供参考。
二、几点建议：
1、领导重视，机构人员落实是搞好住房保障、物业管理的前提。
青岛、南通、常州之所以住房保障搞的好，走在全国同行前面，是因为政府对住房保障和物业管理高度重视。都成立了专门的常设机构，定编、定员、定级、定职责。建议借鉴青岛、常州的做法，首先确定有专门固定的机构和人员来负责此项工作。
2、配套政策跟得上，制度健全是搞好住房保障、物业服务工作的基础。
青岛等地之所以在住房保障和物业服务方面能得到快速发展，与这些地方采取有效措施，配套政策有力而且跟得上有密切关系。这里可以借鉴常州市政府每月落实城市长效管理点评意见。需要说明的是，常州与我市体制一样，在国家尚未就住房保障、物业服务等形成健全的政策法规的情况下，积极探索，相应出台了一批配套性质的规范性文件，我局积极做好推动工作，促使决策层尽早并出台有关规范文件。
3、明确政府相关部门职能，彻底理顺管理体制是搞好住房保障、物业服务工作的关键。
从三地考察的情况来看，职能清晰，体制科学，这里可以借鉴常州房管局采取重心下移，属地管理。如业主大会，业主委员的规范，街道办事处、社区居委会、区(县)房管局必须前期介入进行指导监督。市房管局最后把关，这样就避免了“谁都想管，谁都管不好”的现象，避免了推委扯皮，职能错位，管理混乱的现象。虽然三地思想解放，