今天下午和大家交换的一个话题就是混合产品线金融资源配置。由于已到了会议最后半天了，所以也希看讲的东西不会耽误大家的时间。昨天我们已讨论了很多关于地产行业趋势题目。固然对这个趋势个人有不同的判定，但是应当说整体发展方向应当是地产行业是布满忧愁与不确定性的。还是我昨天一句话，中国地产行业十年的长时间繁华已结束了，未来将会进进一个调控的常态。频出的调控政策会为中国地产市场掀开一个短周期时代。
未来的市场比拼的尽对不是勇气，由于地产企业从买地到卖屋子，之间最少要间隔一到两年时间。比如说假如你在09年买的地王的地，到2011年推出的时候很可能遇上行业的低谷。因此现代地产企业要比以往更加谨慎对待周期的波动。也就是精细化的生存之道。这精细化生存之道的基础就是地产企业要遵守财务安全底线。美国的地产企业也有这样一个财务安全底线，一般来讲分析师会把地产企业净负债资本比，这个指标跟我们一般说的负债率不一样，它指有息负债减往手中的现金比上权益资本金，在美国这个比例应当控制在40%之内。
在香港会更低，一般控制在20%之内。由于香港的地产企业大家知道很多是采用租售并举，它有很多持有型的贸易物业，它的周转速度更慢，所以香港的企业通常为更守旧的。国内的地产企业我们测算了一个结果，假如要应对两年的宏观调控的话，均匀来讲，地产企业净负债资本比应当控制在44%之内，跟美国水平比较接近的。但是不同企业差异很明显。一些大众化定位的企业，负债的上限可以到达70%以上。但是一些高端定位的企业就 {杜丽虹：混合地产产品线要配置好金融资源 http://www.fWjiA.COm欢迎您访问范--文.之.家} 需要控制在30%之内。
为甚么这么说呢？由于高真个住宅产品有这样一些特点：1、对周期波动更加明显。这是日本六大城市地价图，紫色那条线是六大城市最高地价，在它最繁华的十年，最高地价涨了5倍，均匀地价涨了2.2倍，跌下来的十年，最高地价跌了84%，均匀地价跌了56%。中国也是如此，08年全国住宅均匀销售面积降落15%，销售金额降落17%，但是别墅和高级住宅的销售面积和销售金额都降落了37%。像广州这些地区别墅和高级公寓的销售是降落了80%。所以说高端产品对周期波动更加敏感。高端产品另外一个特点，通常它的周转速度更慢。
实在在中国地产行业的利润率与周转率之间存在负相干的关系。比如说在地价上升进程中，囤地企业肯定可以取得更多利润率，但是周转率降落。国内最优秀的高端地产企业，繁华期的时候它的存量资产周转率，销售额比上年初的总资产是0.5到0.6倍。低谷的时候会降落到0.2到0.3倍。范围化的开发商，繁华期的时候存量资产周转率可以到达0.7-0.9倍，有些以二三线城市为主的会到达1倍左右。低谷期也能够保持0.4-0.5倍周转速度。相对这类范围化企业，高端企业周转率更慢，资产变现期更长，从而要求资产负债表右侧有更多长时间资本来匹配。地产企业最大的资产就是存货，存货在财务上计进活动资产，但是大部份存货是不可能一年内变现。高端地产企业对周期波动更敏感，低谷中降价促销能力有限，所以这些都要求他有一个更守旧的财务策略。均匀来讲高端地产企业净短时间借贷空间为零，长时间借贷空间不超过总资产10恩%，经借贷资本不超过30恩%，总负债50%左右。
范围化扩大的企业一般会夸大标准化和工厂化的制造，因此利润率稍低，但周转速度很快，高周转也是这类企业核心竞争能力。他们在繁华期可以到达0.9到1倍的周转速度。低谷期在0.4到0.5倍。这就使得他们负债上限可以放松到70%以上，明显高于行业均匀水平。而且高负债也能够支持一个更快速的增长。但是这类企业一旦它的低谷周转速度跌下往，跌到0.2-0.3倍水平，负债上限从70%以上降落到30%左右。这也是为甚么每次低谷中率先降价的都是范围化扩大的企业，由于他一定要把周转速度维持在相对公道的水平上。
我们谈了高端企业和范围化企业各自财务安全的底线。但是现在这个趋势是，一线城市和部份二三线城市地价上升都很快。这迫使很多范围化企业也必须要开发一些高端化的产品，否则很高价拿的地就不值了。同时在调控背景下，大量推出的保障性住房也吸引着一些中高端定位的企业进进到经济型产品的领域，所以这类产品定位的融会就成为一种新的趋势。也因此很多企业都面临着混合产品线的管理题目。这里说的管理不单单是我们通常意义上品牌的管理，实在更重要的是金融资源配置题目。很多企业都觉得，原来我定位范围化，我可以做高端化。或做高端化的我可以轻易进进范围化领域，但实在这实在不简单。昨天有两位佳宾都谈到做住宅开发企业和做贸易地产这是两类产品，这两类产品，高端住宅和大众化住宅也是两类产品，他们的金融属性完全不同。固然他们都是屋子，固然都是钢筋水泥结构，但是金融属性有很大差异。所以对企业资源配置能力就提出了更高的要求。举一个例子，假定一个企业有资本金100亿，其中在高端项目上投进50亿，根据高端产品的周转和周期特性来测算，这50亿能够翘动的公道资产范围大概是100亿，但是假如是一个范围化的企业，他可以翘动的资产范围大概在150亿左右。这也就意味着企业假如在财务风险控制和金融资源配置上不往辨别高端项目、低端项目，就很有可能出现在高端项目超速扩大和低谷? (此 资 料 转 贴 于 范-文,家_网 杜丽虹：混合地产产品线要配置好金融资源(2)HtTp://WwW.FwJIa.coM ) 芯薅钭式鹑笨谇榭觥?
如何避免混合产品线扩大失衡题目？今天跟大家当作一个参考，先容两家国外的地产公司的做法。一家就是一个英国的地产公司，叫做柿子公司，他是英国三大地产商之一，由于英国地产市场相对饱和，他主要采取并购方式，在01年收购了一家地产公司，成为当时英国历史上最大的并购案，但是也给柿子公司带来一个题目，柿子除大众化品牌之外，还有一个著名的高端品牌，他旗下均匀售价26.5万英镑，比当时柿子公司高出117%，比行业均匀水平高出160%。均匀本钱是8.1万英镑/块。这样一个本钱比柿子公司均匀土地本钱高出2.5倍。这样一个土地本钱在这家公司占比30%，但是柿子均匀本钱占比是19%，所以这两种定位存在售价和土地本钱都存在很大差异。收购了这家公司后，柿子决定注销主品牌，但是保存它的高端品牌，以实现对高端品牌拓展。
为了适应新的架构，也在结构上进行调剂。06年公司又收购了另外一家公司，成为英国当时最大的地产企业。这家公司主品牌和柿子品牌一致，柿子公司进行了整合，使得01-06财年，交付量大幅上升。同时也为柿子公司开辟了一个经济型品牌。英国房价从2001年经过量年上涨，超过量数人支付能力，这个时候柿子公司决定把产品线向两极拓展。一方面强化高端品牌，分享市场繁华。另外一方面，拓展经济型的品牌应对可能发生的市场转折。为了拓展经济型住房领域，柿子公司还保存了一个标准化房屋建造工厂，这个工厂在国内比较少见，他主要在工厂里生产木制结构房价，然后现场组装的房屋。这类房屋好处是建造本钱很低，非常合适经济型住房建造。另外由于现场只是一个组装，所以可以低碳建设来吸引政府的补贴支持。截至06财年底，柿子构成了三个品牌散布。
到07年的时候随着美国次贷危机爆发，英国地产市场下滑，柿子大众化品牌、高端品牌销量分别降落8%、13%，但是经济型住房交付量逆势上升40%，08年在金融海啸冲击下，大众化品牌和高端品牌利润率都降落了10个百分点。大众化品牌销量降落的46%，但经济型住房销量逆势上升22%。结果到08财年底，柿子公司旗下高端品牌销量占16%，经济型品牌占13%，大众化占60%。土地储备高端占11%，经济型占18%，大众化占70%。
柿子这样一个分品牌策略除通常理解的可以通过差异化定价保护高端品牌形象外，还有一个作用，就是有益于收购中的整合。收购进程中，上风好的品牌被保存，而重复的劣势品牌被合并注销，通过集中气力营销少数几个品牌，下降营销和管理本钱。同时在周期波动中通过对不同品牌资源配置来平衡产品线的结构，分享繁华期收益的同时对冲低谷的风险。但唯一品牌分化实在不能确保产品线战略的成功，柿子的核心是要在品牌间进行资源配置的平衡，也就是要在适当的时机增加对高端、低端品牌投进比例，但是资源调动缺少纪律的话，可能演变更大风险。所以多品牌就要求更严格的财务制度，这里面一个更值得鉴戒的公司也是一家英国的公司，这家公司和柿子不同，他具有品牌到达10多个，与多品牌相对应，每个品牌、每个地区散布都具有高度自治区，包括独立土地买卖决策。
但是为了控制子公司过度膨胀的野心，团体为每个子公司分派一定的权益资本金，每个子公司产品定位和经营情况设定一个负债率束缚，通过负债纪律来控制子品牌扩大速度另外对每个子公司考核也不是以净资产回报率为核心指标，而以投进资本回报率为核心指标。这样一种考核可以抑制子公司过度使用杠杆的冲动。在这类情况下，他们成为英国驾驭地产周期最成功的企业。在90年代初地产弱势中重新进市，低价收购了多个品牌这也就构成了后来十多个品牌。这次金融海啸中，他也是英国大型地产公司中受冲击最小的。它的战略概括为用严谨的财务原则平衡企业家能力的发挥，用金融上严格控制来换取经营上的自由决策。它的策略假如用一个示意图来讲就是这样，他是一个矩阵式管理结构，横向上是品牌，根据每个品牌各自周转和周期特性，总部会设定一个负债率束缚，纵向是区域散布，区域散布会自主来选择它的产品线结构，总部对他进行基于整? (此 资 料 转 贴 于 范-文,家_网 杜丽虹：混合地产产品线要配置好金融资源(3)HtTp://WwW.FwJIa.coM ) 遄时净乇?实目己恕?
高端项目固然利润率高，但是能够使用的财务负债比较少，所以会占用比较多的资本金，但是经济型项目利润率低，但是周转快，占用资本金比较少，终究结果是一个产品线权衡的结果。另外总部还会保存一定资源用于低谷中的并购套利。这一点像我们这样的新兴市场国家就更重要。由于我们波动更加频繁，低估套利机会更多。假如你判定是一个短周期频繁波动的话，这时候候总部资源就会更有益于你，他能够有更多套利机会。但是属于判定是一个长周期繁华情形，套利机会比较少，确保财务底线基础上放手散布扩大就成为一个最好选择。
以上就是关于分类的一个安全底线和产品线管理的题目。最后用一分钟说一下保障性住房。保障性住房这里面有一点是关于廉租公寓的，孟晓苏会长也对这一点比较感爱好，实际上廉租公寓，固然国内没有税收优惠，它的吸引力不够。假如给予一定税收优惠，它的利润率可以做到7.5%到8%。从保障性住房角度来讲，这个市场很大，但是现在投资主体都是中心政府，但实在从国际上未来做法一定是政府给予少许的税收优惠和税收补贴来翘动一个更大的市场化资金参与，这样才能解决保障房可延续发展题目。整体上我同意樊纲昨天说的话，地产行业增长是长时间的，波动是短时间的，但是这个波动或许是致命的。谢谢大家！